Instrucción de Desinfección: COVID-19

Según detalla la OMS y el ECDC las dos principales vías de transmisión del COVID-19 se consideran la respiratoria y el contacto con superficies contaminadas, con lo que el servicio de limpieza deberá realizar un protocolo exhaustivo para limpiar y desinfectar todas aquellas superficies susceptibles de estar contaminadas por haber estado en contacto con el enfermo. 

El tiempo de supervivencia del virus depende de una serie de factores, que incluyen el tipo de superficie, la temperatura y la humedad, pero con el uso de los desinfectantes adecuados se calcula que puede desactivarse el virus en 1-5 minutos.

COVID19: Desinfectantes recomendados

Los desinfectantes recomendados que deberán utilizarse en las zonas comunes y viviendas son 70% de alcohol etílico para desinfectar áreas pequeñas e hipoclorito de sodio al 0,5% (equivalente a 5000 ppm) en las superficies más grandes.

Además de todas las prevenciones que se han dirigido a los empleados de fincas urbanas y empresas de limpieza, siguiendo las indicaciones de la empresa de prevención de riesgos laborales, los administradores de fincas recomendamos una desinfección con los mismos productos que se han empleado en las residencias geriátricas, hospitales y recintos públicos (estaciones, aeropuertos…etc).

Este tipo de desinfecciones deben ser realizados por empresas especializadas, autorizadas por el Departament de Salut e inscritas en el Registro Oficial de Establecimientos y Servicios Plaguicidas, para poder realizar esta actividad con agentes desinfectantes biocidas.

Los empleados que aplican estos productos deben estar debidamente formados y autorizados para utilizar productos homologados por el Ministerio de Sanidad e incluidos en el Reglamento (UE) nº 528/2012 sobre Biocidas.

Se realizará una pulverización por medio de aspersión en las zonas a desinfectar, y una segunda aplicación manual, por medio de personal especializado y equipado con la maquinaria homologada.

Se recomienda una limpieza anterior por parte del portero, conserje o empresa de limpieza. Además, se recomienda que tras la desinfección puntual, el proceso se repita al menos dos o tres veces, hasta que llegue el fin del riesgo.

Fincas Olivares: acuerdo con RACUTERM

Fincas Olivares ha alcanzado un acuerdo con RACUTERM, empresa especializada en el tratamiento de desinfecciones y plagas.

Se trata de una desinfección realizada por medio de productos insecticidas de la modalidad biocidas, aprobados por el Ministerio de Sanidad.

La condición de profesional especialista de RACUTERM viene garantizado por ADEPAP.

Una vez se haya realizado la desinfección, el Proveedor autorizado certificará la desinfección y descontaminación de los elementos comunes en la finca.

Para más información acerca de las desinfecciones frente a la pandemia del COVID19 puede clicar aquí o ponerse en contacto con Fincas Olivares llamando ahora al 934 87 22 16.

Tipos de sociedades mercantiles en España

¿Cuántos tipos de sociedades mercantiles hay en España?

En Fincas Olivares somos conscientes de las dudas que puede generar el ámbito de las sociedades mercantiles en España y por eso nuestro equipo de contenido ha elaborado este artículo en el que explicará las principales características de las diferentes sociedades mercantiles.

El conocimiento en este ámbito es esencial para todos los miembros de nuestro equipo, ya que Fincas Olivares va mucho más allá de la administración de fincas en Barcelona. Si quieres descubrir más información acerca de nuestros servicios puede visitar esta página.

Las sociedades mercantiles en España: 5 tipos

Para empezar debemos saber que en España hay 5 tipos de sociedades mercantiles. A continuación analizaremos cada una de ellas.

Sociedad anónima

Las SA son empresas cuyo capital está dividido acciones a partes iguales. Cada acción tiene un valor en el mercado y pueden ser compradas y vendidas. Y así los socios accionistas pueden ir cambiando a lo largo de la vida de la empresa. 60.000€ es el capital mínimo para constituir una SA en España, mientras que el mínimo número de socios es uno.

Adicionalmente, los socios tienen una responsabilidad limitada a la cantidad aportada inicialmente.

Sociedad limitada

Las SL son muy similares a las sociedades anónimas en cuanto a su estructura y la responsabilidad de los socios, también limitada. La gran diferencia es que en las SL la participación en el capital social no se puede comprar y vender. Es la más común entre las pymes y las empresas familiares, ya que el capital inicial exigible es pequeño y los socios no tienen que responder con su patrimonio.

Además, 3.000€ es el capital mínimo para constituir una S.L. y el mínimo número de socios sigue siendo uno. De la misma forma los socios tienen una responsabilidad limitada a la cantidad aportada inicialmente.

Sociedad cooperativa

En este caso la ley obliga a todos los socios trabajadores de la empresa a elegir un régimen común -laboral o autónomos-, a diferencia de las SA y las SL, donde la elección es libre y no es necesario que los socios realicen actividades en las empresas. 

La responsabilidad también es limitada y ningún socio podrá poseer más de 1/3 del capital, y esa cantidad se determinará en los estatutos de la sociedad cooperativa. Cade destacar que el capital mínimo para constituir una Sociedad Cooperativa se determinará según sus estatutos y, en este caso, el mínimo número de socios es de tres.

Los socios tienen una responsabilidad limitada a la cantidad aportada inicialmente.

Sociedades colectiva

En una sociedad colectiva los socios tienen un papel muy importante. Además de aportar capital, trabajan y gestionan directamente la empresa. Esta sociedad es de las menos utilizadas hoy en día, ya que existen otras modalidades más flexibles y seguras para los socios. En este caso la responsabilidad es ilimitada y solidaria y no se puede delegar la gestión en profesionales externos.

Además, no hay capital mínimo para constituir una Sociedad Colectiva y el mínimo número de socios es de dos. Los socios tienen una responsabilidad ilimitada y solidaria.

Sociedad en comandita

A diferencia de las sociedades colectivas, en estas puede haber socios comanditarios, un tipo de socio que únicamente aporte capital pero no trabaje. Pueden haber socios trabajadores y no trabajadores en la misma. Existen la comanditaria simple y la comanditaria por acciones y la principal diferencia entre ambas es el régimen jurídico y características de las participaciones de los socios, que serán acciones en el segundo caso.

No hay capital mínimo para constituir una Sociedad Comanditaria simple. Y de 60.000€ por la comanditaria por acciones. En el caso de la sociedad en comandita, el mínimo número de socios es de dos y éstos tienen una responsabilidad limitada a la cantidad aportada inicialmente (socios comanditarios) y ilimitada los socios colectivos.

Si este artículo te ha parecido interesante no dudes en compartirlo en tu blog o redes sociales, y si quieres más información acerca de nuestros servicios como administradores de fincas en Barcelona, ¡ponte en contacto con nosotros!

I Concurso de Fotografía de Sant Jordi Fincas Olivares

Desde Fincas Olivares este año queremos celebrar la Fiesta de Sant Jordi de una manera diferente y nos enorgullece presentar el I Concurso de Fotografía de Sant Jordi Fincas Olivares.

El concurso, que realiza hoy el pistoletazo de salida, está abierto a la participación de pequeños y adultos y busca conmemorar de una manera fresca y divertida una de las jornadas más emblemáticas de Cataluña. ¡La fotografía ganadora se llevará un suculento cheque regalo de FNAC!

Desgraciadamente este 2020 los calles no se llenarán de rosas y libros pero desde Fincas Olivares queremos llenar las redes sociales de imágenes relacionadas con el 23 de abril.

Participar es muy fácil. Simplemente debes seguir los siguientes pasos:

  • Seguir nuestro perfil de Instagram (https://www.instagram.com/fincasolivares/)
  • Hacer una foto con una cámara / smartphone que haga referencia a la festividad de Sant Jordi. ¡Se puede ser tan imaginativo como se quiera! Se valorará la creatividad y la estética de la foto.
  • Colgar la foto en el perfil propio de Instagram con el siguiente texto «Yo participo en el I Concurso de Fotografía de Sant Jordi de @fincasolivares» y etiquetar a @fincasolivares en la foto.

La fecha límite para colgar la foto es jueves 22 de abril a las 18h. La fotografía ganadora será elegida por el equipo de Fincas Olivares y anunciada en nuestras redes sociales el día 23 de abril. Se limita la participación a una fotografía por participante.

Desde Fincas Olivares queremos invitar a todo el mundo a participar para hacer de este Sant Jordi una jornada muy especial. ¡Mucha suerte a todos y todas!

Convivir con tus vecinos

¿Problemas con los vecinos? Recomendaciones para vivir tranquilo en comunidad

En Fincas Olivares sabemos lo importante que es vivir en una comunidad pacífica. Sin embargo los problemas con los vecinos son incidencias comunes y debemos encontrar la mejor forma para evitarlas o, en caso de que no sea posible, lidiar con ellas. 

En este artículo creado por el equipo de administradores de fincas en Barcelona de Fincas Olivares te revelaremos los mejores consejos para formar parte de una comunidad de vecinos agradable y respetuosa.

Esencial tener en cuenta las normas de convivencia

En primer lugar, es imprescindible que todos los integrantes de la comunidad tengan conocimiento de las normas de convivencia generales. Si eso ocurre ya tendremos mucho ganado y se reducirá el riesgo de conflicto de forma notable.

Por desgracia los administradores de fincas no tenemos a nuestra disposición un documento universal en el que las normas de convivencia están listadas una por una. Es por ello que en la mayoría de ocasiones se impone el sentido común de cada vecino a la hora de delimitar esas normas.

A continuación listamos algunas de las normas generales más importantes que deben ser seguidas por los integrantes de una comunidad para preservar la buena convivencia:

Espacios compartidos

Cuidar de los espacios compartidos como pueden ser la portería, los buzones o el ascensor, independientemente de si en gran parte de las comunidades habrá una persona encargada de su cuidado (portero/a o limpiador/a).

Respetar el descanso de los vecinos

No interrumpir el descanso de los demás integrantes de la comunidad con olores o ruidos que puedan afectar a los vecinos, especialmente si estos son a horas intempestivas. Cada vecino está en el derecho de organizar comidas o eventos en su casa, siempre y cuando la afectación externa sea leve.

La importancia del diálogo dentro de la comunidad

El diálogo juega un papel clave en cualquier edificio tanto para llegar a acuerdos dentro de la comunidad como para solucionar conflictos entre vecinos que pueden aparecer. Para un buen funcionamiento de la comunidad será necesario que cada una de las familias estén abiertas a dialogar.

Contratar a un administrador de fincas facilitará la buena relación entre vecinos

Una solución por la que optan la mayoría de comunidades es la contratación de un administrador para gestionar su finca. Este profesional jugará un papel importante en la buena convivencia de todos los integrantes de ésta.

El administrador de fincas de la comunidad tendrá como objetivo la gestión de los asuntos financieros, legales y técnicos indispensables para el mantenimiento y gestión económica de la comunidad de vecinos.

Además, este profesional trabajando al servicio de la comunidad de vecinos estará al día de todas las nuevas leyes que se van aprobando y pueden afectar directamente al edificio. Te recomendamos que leas nuestro artículo si quieres descubrir hasta 8 buenas razones para contratar a un administrador de fincas.

Si quieres descubrir cómo trabajamos o necesitas más información acerca de nuestros servicios de administración de fincas en Barcelona, no dude en ponerte en contacto con Fincas Olivares llamando al 934 872 216 o rellenando el formulario en nuestra página de contacto.

Reunio per videoconferencia

Reuniones por Videoconferencia

Apreciados Sres. Propietarios,

En fecha de 28 de marzo de 2020 se ha publicado en el DOGC (nº 8098) el Decret Llei 10/2020 de 27 de marzo, con el que el Govern de Catalunya establece nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social del COVID-19.

Este Decret Llei, entre otras muchas medidas, en su Capítulo 4 hace una referencia específica a las Comunidades de Propietarios, estableciendo la suspensión de los plazos legales o estatutarios para convocar juntas de propietarios a partir de la fecha de declaración del estado de alarma, y también se acuerda que el computo de los plazos se reemprenda a partir de la fecha de finalización del estado de alarma o de sus prórrogas.

Las reuniones ya convocadas antes de la declaración del estado de alarma se mantienen suspendidas y se deben volver a convocar dentro del mes siguiente al levantamiento, salvo que sea posible llevarlas a cabo por medio de Videoconferencia.

Durante la vigencia del estado de alarma, el Govern de Catalunya admite que se adopten acuerdos sin reunión, a instancia del Presidente de la Comunidad.

Para poder hacer un seguimiento más adecuado a todas las cuestiones que afecten a la finca, Fincas Olivares ha hecho un esfuerzo para disponer de los medios para prestar este Servicio; les recomendamos e invitamos a hacer uso de la tecnología, si la tienen a su alcance, y de conformidad con lo que ha dictado el Govern, cuenten con su administrador para celebrar reunions por Videoconferencia.

En caso de necesitar ayuda técnica, nos ponemos a disposición de la Comunidad, y especialmente de su Presidente, para poder organizar estas reunions, y no vernos obligados a esperar al levantamiento del estado de alarma para tratar todas aquellas cuestiones que afecten al día a día de los inmuebles en que nos hemos visto obligados a quedar confinados.

Asimismo, les ofrecemos  la posibilidad de preparar una acta especialmente diseñada para el COVID-19 y formalizar en documents físico la reunión celebrada en Videoconferencia.

Les deseamos mucha suerte, salud y paciencia en estas especiales circunstancias, y les recordamos que estamos a su disposición para todo aquello que necesiten.

Reciban nuestro más cordial saludo.

Pueden leer el Decret entero en el siguiente enlace.

Ayuda a tu vecino

Fincas Olivares se adhiere a la campaña solidaria #YoHagoPorTi

La Dirección General de Protección Civil y Emergencias, en colaboración con Cruz Roja Española, ha lanzado la campaña #YoHagoPorTi, dirigida a impulsar conductas que fomenten la solidaridad con los vecinos que son más vulnerables ante la pandemia generada por el COVID-19.

Fincas Olivares suma fuerzas a esta campaña solidaria que busca ayudar a las personas mayores, enfermas o con discapacidad de las fincas y comunidad que gestionamos. Desde nuestra empresa os animamos a colaborar de forma solidaria para ayudar a las personas de nuestro alrededor que más lo necesitan en estos días críticos que todos nosotros estamos viviendo.

Nuestro equipo se pondrá en contacto con los/las presidentes/as de nuestras comunidades, a los que enviaremos instrucciones acerca de cómo pueden colaborar e informar acerca de la campaña en su comunidad. 

Además pondremos un teléfono de atención específico para la iniciativa en el que atenderemos las peticiones de nuestras comunidades, asesoraremos y buscaremos de un modo conjunto el mejor modo de ayuda en cada caso.

Fincas Olivares llama a colaborar en la localización de vecinos que pudieran encontrarse en la actualidad en una situación difícil y que, mediante nuestros gestos, ayudas, gestiones e incluso si fuera necesario y posible ayuda domiciliaria para la compra de artículos de primera necesidad, aliviemos la dureza que pueda estar viviendo una persona sola y sin familia, o enferma y/o con movilidad reducida que no pueda salir de casa.

Puede leer más acerca de esta campaña en el siguiente enlace.

En Fincas Olivares estamos aquí para ayudarle siempre. Si usted nos llama, nosotros respondemos.

Administradores de Fincas en Barcelona

Administradores de Fincas: rompiendo estereotipos

Cada profesión suele ir de la mano de una serie de estereotipos que la acompañan, justa o injustamente. En este artículo elaborado por el equipo de contenido de Fincas Olivares repasaremos aquellos clichés que se suelen asociar erróneamente a la ocupación de administrador de fincas. Continúa leyendo para descubrir más y no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo de administradores de fincas en Barcelona si necesitas que te asistamos.

“Los administradores de fincas son caros”

Esta frase suele ser utilizada por gente que no es consciente del trabajo que conlleva la administración y gestión de una finca o comunidad de propietarios. 

La gestión de comunidades de propietarios es un proceso laborioso que desde Fincas Olivares realizamos de forma detallada con un control minucioso al libro de actas de reuniones de propietarios. De esta manera se proporciona asistencia en persona en cada junta de propietarios, para así poder tener un preciso control contable y administrativo. 

Es importante que el administrador de fincas esté presente en toda y cada una de las juntas como un propietario más que busca lo mejor para su propiedad.

“Los administradores de fincas no se preocupan por mi comunidad”

Esa sensación es probable que la haya generado una mala experiencia previa, ya que desde Fincas Olivares creemos que la cercanía y el trato personal son esenciales en un buen administrador de fincas. 

En nuestra empresa acumulamos más de 32.000 clientes y tenemos más de 100 años de experiencia en la gestión con propietarios y uno de los factores que nos diferencia es esa proximidad al trato que no se ve habitualmente.

“El trabajo de un administrador de fincas lo puedo hacer yo”

Las tareas que lleva a cabo un administrador de fincas colegiado son difícilmente realizables por una persona sin conocimiento en materias legales, fiscales y jurídicas. 

Además del conocimiento y la experiencia profesional también se debe tener en cuenta el tiempo que ocupará la correcta gestión de una comunidad y los conflictos potenciales que pueden surgir en ésta. La buena y fluida administración de una finca no es nada fácil de compaginar con una actividad laboral a tiempo completo.

“Un administrador de fincas hace horario de oficina”

En Fincas Olivares creemos que nuestros clientes valoran de forma muy positiva la disponibilidad horaria total de nuestros empleados hacia sus comunidades en caso de emergencia. Nuestro horario de apertura al público es de lunes a viernes, aunque cada uno de nuestros profesionales está disponible en caso de emergencia. 

Además tenemos habilitado una línea de urgencias para cualquier imprevisto que pueda surgir a horas intempestivas. En Fincas Olivares estamos allí para nuestros clientes y ellos nos recompensan con su confianza. Una de nuestras promesas es que siempre daremos el 100% de compromiso para proteger los intereses de nuestras comunidades.

“Los administradores de fincas están anticuados”

Otro concepto que se asocia a la profesión de administrador de fincas es el de profesión anticuada. En Fincas Olivares sin embargo tenemos una presencia digital que se extiende a las principales plataformas como Instagram, Facebook y LinkedIn, donde además de las novedades de nuestra empresa publicamos el contenido más relevante del mundo inmobiliario y de la administración de fincas. 

Adicionalmente tenemos a disposición de nuestros clientes y seguidores una newsletter en la que compartimos los contenidos más relevantes. Si quieres apuntarte a nuestra newsletter únicamente tienes que mandar un email a info@fincasolivares.com con el asunto Newsletter.

Si quieres ponerte en contacto con nuestro equipo de administradores de fincas en Barcelona puedes llamarnos al 934 872 216 y un miembro de nuestro equipo te atenderá encantado/a.

Contrato de arrendamiento

¿Cuáles son las principales consecuencias si se incumple un contrato de alquiler?

Una de las incidencias que más preocupa a nuestros clientes tiene que ver con el incumplimiento de un contrato de alquiler. Por esta razón desde Fincas Olivares hemos decidido elaborar un artículo en el que desvelaremos los aspectos más esenciales a tener en cuenta

Si tras leerlo te quedan preguntas, no dudes en ponerte en contacto con Fincas Olivares y uno de nuestros expertos te atenderá. Nuestra empresa lleva atendiendo consultas sobre arrendamientos desde 1920.

¿Qué es el incumplimiento de contrato de alquiler?

Lo primero que debemos dejar claro es qué es exactamente y qué representa un incumplimiento de un contrato de alquiler
El contrato de arrendamiento genera obligaciones recíprocas y por lo tanto las dos partes (arrendatario y arrendador) deben por ley cumplirlas. Como norma general esta materia se regula en viviendas en el artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Urbano y para locales en el artículo 35. No dudes en consultarlos si requieres información adicional.

Si alguna de estas normas establecidas no se cumplen, la parte afectada está en derecho de: 

  • Reclamar el cumplimiento de la obligación. 
  • Reclamar la resolución del contrato. 

En ambos casos se puede reclamar a la otra parte mediante el juicio verbal los daños sufridos, además de los intereses. Adicionalmente para otro tipo de actividades se suele acudir al procedimiento ordinario.

Si no estás seguro sobre cómo realizar cualquiera de estas reclamaciones puedes ponerte en contacto con Fincas Olivares y uno de nuestros administradores de fincas en Barcelona te echará una mano en tu reclamación. 

Motivos por los que el arrendador puede solicitar la resolución del contrato

A continuación listamos hasta 5 motivos por los que el arrendador puede decidir reclamar la resolución del contrato con el arrendatario:

  • Impago de la renta o de cantidades asimiladas a la renta

Una de las causas más comunes que puede provocar la ruptura de un contrato de alquiler es el impago de tanto la renta como de conceptos asimilados a renta, como pueden ser suministros, tributos y otros conceptos pactados. 

  • No pagar la fianza

Existe obligación de pago de la renta, de los conceptos asimilados a ella, y de la fianza, tal y como estipulan los contratos habitualmente.

  • Cesión, traspaso o subarriendo inconsentido de la vivienda total.

El contrato especifica si se puede llevar a cabo subarriendo de la vivienda, o una parte de ella. En el caso de que se esté realizando una cesión, traspaso o subarriendo de forma no consentida, el arrendador podrá reclamar la resolución del contrato.

  • Realización en la vivienda de actividades peligrosas, nocivas, de riesgo o ilícitas

Asimismo en la vivienda no se deben realizar actividades que pongan en peligro la integridad física de las personas que viven en ella, ni de los bienes, tanto de los moradores como del resto de convivientes en el edificio.

Motivos por los que el arrendatario puede solicitar la resolución del contrato

Por otra parte el arrendatario también tiene derecho a reclamar la terminación del contrato de arrendamiento, en caso de que:

  • El arrendador no realice las obras de mantenimiento, de conservación y necesarias para que la cosa sirva para el uso pactado.
  • El arrendador realice actividades que perturben la utilización de la vivienda por parte del inquilino

Ambos puntos se mencionan en el artículo 27.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos con lo que puede leer y consultar el artículo si necesita más información.

En todo caso le recomendamos que deje en manos de los profesionales la gestión de todas estas situaciones contractuales, para asegurarse de que se realizan todos los trámites correctamente.

 No dudes en llamar al 934 872 216  y hablar con Fincas Olivares. Estaremos encantados de atender su consulta.

Facebook Fincas Olivares

En Fincas Olivares tenemos nueva página de Facebook

Fincas Olivares se ha caracterizado en los últimos años por estar presente en los canales más populares del marketing digital. A nuestra newsletter (a la que puedes apuntarte mandando un email a info@fincasolivares.com) y nuestros perfiles de Instagram y LinkedIn se le suma ahora una nueva página de Facebook corporativa que sustituye la anterior (@FincasOlivares).

En este perfil, que puedes encontrar y seguir en https://facebook.com/fincasolivares100 publicaremos regularmente el contenido más relevante del sector inmobiliario y de la vivienda procedente de nuestro blog y los medios más prestigiosos. 

Nuestro nuevo perfil de Facebook también será una herramienta de comunicación adicional entre el equipo de Fincas Olivares y nuestros clientes, que pueden acudir a la página de Facebook como un canal de atención al cliente alternativo. En nuestra empresa valoramos enormemente el feedback de nuestros clientes ya que es esto lo que nos hace mejorar cada día.

Fincas Olivares suma un nuevo canal de marketing en el año del centenario de la empresa. Nos enorgullece acumular 100 años de trayectoria a disposición de nuestros clientes, hecho que nos hace formar parte de una reducida minoría de empresas centenarias en la ciudad de Barcelona.

El deber de propiedad

El deber de propiedad

El Decreto Ley 17/2019 de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, publicado en el DOGC de 30 de diciembre de 2019, y de efectiva aplicación desde el 22 de enero de este año, tiene inquietos a un buen número de propietarios que destinan sus inmuebles a la explotación en régimen de arrendamiento, y completamente desconcertados a los profesionales que nos dedicamos a su asesoramiento.

Desde la perspectiva del legislador catalán, y en ejercicio de sus propias competencias en materia de vivienda, se pretende dar un impulso a las políticas de promoción de vivienda pública en régimen de alquiler, incrementar el parque de viviendas en arrendamiento a precios moderados, intentar dar solución a situaciones de emergencia social y/o precariedad, e incluso se pretende dar soluciones a la desocupación permanente de viviendas.

En el delicado equilibrio entre dos derechos constitucionales, como son el derecho a la propiedad (artículo 33) y el derecho de todos los españoles a una vivienda digna y adecuada (artículo 47), el legislador catalán pretende de forma proactiva implicar y comprometer a los propietarios en el incremento del parque de vivienda protegida y la oferta de las viviendas en régimen de alquiler, inspirada en la función social de la vivienda.

Después de que diversas normas de nuestro cuerpo normativo civil establezcan desde el Derecho Romano los derechos que todo propietario tiene respecto de su patrimonio inmobiliario (arrendarlo, venderlo, cederlo, disfrutarlo…etc.).

También existen otras normas que regulan los deberes que se derivan de la condición de propietario de un inmueble, tanto en la LAU como en la LPH (Mantenerlo en buen estado de conservación para el uso o lo que se pacte) y otras de índole tributario establecen la obligación de pagar impuestos por ser propietario.

El Decreto Ley 17/2019, en ejercicio de la defensa de la función social de la propiedad, establece un DEBER DE PROPIEDAD los tenedores de viviendas, desdibujando el derecho de propiedad privada y supliendo las responsabilidades que son propias de los poderes públicos.

  1. Se penaliza la existencia de viviendas vacías, con indiferencia de que estén ocupadas sin justo título o por propia voluntad de su propietario.
  2. Se traslada a los particulares unos deberes que la Constitución impone a las Administraciones Públicas.

En un escenario en el que el precio de los alquileres se ha disparado en algunas ciudades españolas, en el que el mercado no promueve la estabilidad laboral y los salarios están prácticamente congelados, en el que crece de forma exagerada la ocupación de viviendas sin título y crecen las situaciones de precariedad y riesgo de exclusión habitacional, el legislador catalán promueve un decreto en cuya elaboración los expertos, los operadores inmobiliarios y los profesionales del sector no han sido consultados, y que contiene preceptos cuya constitucionalidad es cuestionable.

No debería sorprendernos que se interpongan recursos de inconstitucionalidad, por la inclusión de los preceptos en que se modifican elementos esenciales del derecho de propiedad, se introduce el alquiler social obligatorio y la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler a su vencimiento.

Si a ello añadimos que el Estado español ha sido ya condenado en múltiples ocasiones por el TEDH por incumplir sus obligaciones de amparo en casos de desalojos, y que según numerosos informes internacionales no está destinando el máximo de recursos posibles a la salvaguarda de las situaciones de precariedad habitacional; que se han destinado los recursos públicos al rescate del sistema financiero siguiendo los mandatos del Banco Central Europeo, y que no se plantea a las entidades financieras que reembolsen a la sociedad todos aquellos inmuebles que han quedado en sus carteras, el legislador catalán, presionado por las plataformas ciudadanas y por la necesidad de dar soluciones a la necesidad habitacional, no se le ha ocurrido otra cosa que trasladar a los operadores privados la obligación de destinar su patrimonio a funciones sociales.

Y así nos encontramos los abogados y administradores de fincas, intentando explicar nuestros clientes, en su gran mayoría pequeños ahorradores, que si tienen más de 15 pisos en propiedad que pueden ser considerados “grandes tenedores de viviendas” a los efectos del Real Decreto 17/2019, y que han tenido la gran suerte de que el legislador no atendiera a las propuestas de las plataformas ciudadanas y de algunos partidos políticos, de considerarles rentistas, con obligación de prestar un 15 % de su patrimonio a funciones sociales.

Para terminar, parece que el deber de propiedad se configura así: quien tiene más de 15 pisos, además de mantenerlos en buen estado, poderlos disfrutar y pagar los impuestos inherentes a la propiedad, puede verse obligado a tenerlos arrendados, destinar el 15 % de su superficie a Vivienda de Protección Oficial, soportar que no le paguen el alquiler y que le obliguen a cobrar una renta insignificante cuando su inquilino venga a peor fortuna, y a prorrogar forzosamente los contratos de arrendamiento a su vencimiento.

La pregunta que nos queda es: ¿A cambio de qué?

Estamos expectantes para ver cómo se desarrolla reglamentariamente el Real Decreto, y sobre todo, qué criterio y aplicación del mismo van a hacer los Tribunales ante los casos de ocupación sin título, desahucios por expiración del término, o desahucios por falta de pago en que las Administraciones no den una respuesta a la precariedad habitacional.

De momento, inquietud para los propietarios. ¿Eso es bueno para incrementar el parque de viviendas en alquiler? ¡Seguro que no!

¿Tenemos que plantearles un cambio de criterio y en lugar del incremento de precios de alquiler que de forma geométrica vienen aplicando a sus inmuebles, recomendar que mantengan los alquileres o que los ajusten a los salarios de sus inquilinos? Difícil situación. 

Vicenç Olivares i Carrera

Abogado – Administrador de fincas

Barcelona, febrero 2020.