El Decreto Ley 17/2019 de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, publicado en el DOGC de 30 de diciembre de 2019, y de efectiva aplicación desde el 22 de enero de este año, tiene inquietos a un buen número de propietarios que destinan sus inmuebles a la explotación en régimen de arrendamiento, y completamente desconcertados a los profesionales que nos dedicamos a su asesoramiento.
Desde la perspectiva del legislador catalán, y en ejercicio de sus propias competencias en materia de vivienda, se pretende dar un impulso a las políticas de promoción de vivienda pública en régimen de alquiler, incrementar el parque de viviendas en arrendamiento a precios moderados, intentar dar solución a situaciones de emergencia social y/o precariedad, e incluso se pretende dar soluciones a la desocupación permanente de viviendas.
En el delicado equilibrio entre dos derechos constitucionales, como son el derecho a la propiedad (artículo 33) y el derecho de todos los españoles a una vivienda digna y adecuada (artículo 47), el legislador catalán pretende de forma proactiva implicar y comprometer a los propietarios en el incremento del parque de vivienda protegida y la oferta de las viviendas en régimen de alquiler, inspirada en la función social de la vivienda.
Después de que diversas normas de nuestro cuerpo normativo civil establezcan desde el Derecho Romano los derechos que todo propietario tiene respecto de su patrimonio inmobiliario (arrendarlo, venderlo, cederlo, disfrutarlo…etc.).
También existen otras normas que regulan los deberes que se derivan de la condición de propietario de un inmueble, tanto en la LAU como en la LPH (Mantenerlo en buen estado de conservación para el uso o lo que se pacte) y otras de índole tributario establecen la obligación de pagar impuestos por ser propietario.
El Decreto Ley 17/2019, en ejercicio de la defensa de la función social de la propiedad, establece un DEBER DE PROPIEDAD los tenedores de viviendas, desdibujando el derecho de propiedad privada y supliendo las responsabilidades que son propias de los poderes públicos.
- Se penaliza la existencia de viviendas vacías, con indiferencia de que estén ocupadas sin justo título o por propia voluntad de su propietario.
- Se traslada a los particulares unos deberes que la Constitución impone a las Administraciones Públicas.
En un escenario en el que el precio de los alquileres se ha disparado en algunas ciudades españolas, en el que el mercado no promueve la estabilidad laboral y los salarios están prácticamente congelados, en el que crece de forma exagerada la ocupación de viviendas sin título y crecen las situaciones de precariedad y riesgo de exclusión habitacional, el legislador catalán promueve un decreto en cuya elaboración los expertos, los operadores inmobiliarios y los profesionales del sector no han sido consultados, y que contiene preceptos cuya constitucionalidad es cuestionable.
No debería sorprendernos que se interpongan recursos de inconstitucionalidad, por la inclusión de los preceptos en que se modifican elementos esenciales del derecho de propiedad, se introduce el alquiler social obligatorio y la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler a su vencimiento.
Si a ello añadimos que el Estado español ha sido ya condenado en múltiples ocasiones por el TEDH por incumplir sus obligaciones de amparo en casos de desalojos, y que según numerosos informes internacionales no está destinando el máximo de recursos posibles a la salvaguarda de las situaciones de precariedad habitacional; que se han destinado los recursos públicos al rescate del sistema financiero siguiendo los mandatos del Banco Central Europeo, y que no se plantea a las entidades financieras que reembolsen a la sociedad todos aquellos inmuebles que han quedado en sus carteras, el legislador catalán, presionado por las plataformas ciudadanas y por la necesidad de dar soluciones a la necesidad habitacional, no se le ha ocurrido otra cosa que trasladar a los operadores privados la obligación de destinar su patrimonio a funciones sociales.
Y así nos encontramos los abogados y administradores de fincas, intentando explicar nuestros clientes, en su gran mayoría pequeños ahorradores, que si tienen más de 15 pisos en propiedad que pueden ser considerados “grandes tenedores de viviendas” a los efectos del Real Decreto 17/2019, y que han tenido la gran suerte de que el legislador no atendiera a las propuestas de las plataformas ciudadanas y de algunos partidos políticos, de considerarles rentistas, con obligación de prestar un 15 % de su patrimonio a funciones sociales.
Para terminar, parece que el deber de propiedad se configura así: quien tiene más de 15 pisos, además de mantenerlos en buen estado, poderlos disfrutar y pagar los impuestos inherentes a la propiedad, puede verse obligado a tenerlos arrendados, destinar el 15 % de su superficie a Vivienda de Protección Oficial, soportar que no le paguen el alquiler y que le obliguen a cobrar una renta insignificante cuando su inquilino venga a peor fortuna, y a prorrogar forzosamente los contratos de arrendamiento a su vencimiento.
La pregunta que nos queda es: ¿A cambio de qué?
Estamos expectantes para ver cómo se desarrolla reglamentariamente el Real Decreto, y sobre todo, qué criterio y aplicación del mismo van a hacer los Tribunales ante los casos de ocupación sin título, desahucios por expiración del término, o desahucios por falta de pago en que las Administraciones no den una respuesta a la precariedad habitacional.
De momento, inquietud para los propietarios. ¿Eso es bueno para incrementar el parque de viviendas en alquiler? ¡Seguro que no!
¿Tenemos que plantearles un cambio de criterio y en lugar del incremento de precios de alquiler que de forma geométrica vienen aplicando a sus inmuebles, recomendar que mantengan los alquileres o que los ajusten a los salarios de sus inquilinos? Difícil situación.
Vicenç Olivares i Carrera
Abogado – Administrador de fincas
Barcelona, febrero 2020.
