Ante olas de calor como la actual, el aire acondicionado se ha vuelto casi imprescindible. Controlar su consumo permite ahorrar en la factura eléctrica, pero antes de instalarlo conviene resolver una duda previa: ¿Dónde puede colocarse legalmente dentro de una comunidad de propietarios?

En este artículo repasamos la normativa aplicable, dónde se permite ubicar el aparato y su motor, y cómo actuar cuando surgen conflictos por ruido o instalaciones sin permiso…

¿Se puede poner aire acondicionado en la fachada?

Como norma general, no se puede colocar el aire acondicionado en la fachada. Esta opción queda restringida a edificios antiguos que no disponen de espacio suficiente en la azotea o en el patio de luces.

Para entender por qué y conocer las excepciones, hay que atender a dos documentos clave; los Estatutos de la comunidad y la Ordenanza de Usos del Paisaje Urbano.

El marco normativo para legalizar la instalación

Dos normas determinan si puedes instalar el aire acondicionado y dónde. La regla de partida es que los Estatutos nunca pueden contradecir una ordenanza municipal vigente.

Los Estatutos de la Comunidad

El primer paso es revisar qué dicen los Estatutos:

• Si los Estatutos deniegan el permiso, el proceso queda bloqueado.
• Si no se oponen a la instalación, la Junta podrá votar y aprobar la actuación.

¿Cuántos votos se necesitan para instalar el aire acondicionado?

La mayoría necesaria es la mitad más uno (mayoría simple). El artículo 553-25 del Código Civil Catalán exige:

“Una mayoría simple de votos afirmativos de los propietarios que han participado en la Junta, que debe representar, a la vez, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación”.

Aunque el Código Civil Catalán no menciona expresamente el aire acondicionado, este encaja en el epígrafe f), que reserva la mayoría simple para “los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para adoptarlos”.

Consejo Housfy:

¿Tienes dudas sobre cómo llevar la propuesta a la Junta? Los Administradores de Fincas de Grup Housfy pueden asesorarte durante todo el proceso.

La Ordenanza de Usos del Paisaje Urbano

La Ordenanza establece dónde puede emplazarse el aire acondicionado:

• En edificios no protegidos por el Catálogo del Patrimonio Arquitectónico; en la azotea del edificio.
• En la fachada, solo cuando no hay sitio en la azotea y siempre que no se rompa con el diseño del edificio.
• En edificios incluidos en el Catálogo del Patrimonio Arquitectónico Histórico-Artístico de Barcelona, la colocación requiere obligatoriamente licencia municipal (art. 63.3).

Los artículos que regulan estas colocaciones son los siguientes:

• Art. 46.1: En edificios de nueva planta y de rehabilitación integral, los aparatos deberán situarse prioritariamente en las azoteas.
• Art. 63.2: Queda prohibido colocar los elementos técnicos sobre los paramentos de fachada, miradores y balconadas. En ningún caso pueden sobresalir del cerramiento de los huecos arquitectónicos y deben armonizar con la solución del cerramiento donde se ubiquen.
• Art. 40.1: Los propietarios deben velar por el mantenimiento de la composición arquitectónica de la fachada. Barandillas, persianas y toldos de una misma unidad constructiva deben mantener la homogeneidad prevista en el proyecto.
• Art. 40.3: No pueden colocarse instalaciones o conducciones sobre las fachadas, salvo las expresamente autorizadas (servicios básicos, telefonía, electricidad y gas).

¿Dónde colocar el aire acondicionado y su motor?

Una vez claro el marco legal, esta es la jerarquía de ubicaciones, de la más recomendable a la menos:

1. La azotea

Es el emplazamiento prioritario. En edificios de nueva construcción o rehabilitaciones integrales es incluso obligatorio reservar espacio: el artículo 76.1 de la Ordenanza dispone que estos proyectos “deben prever una reserva de espacio para las instalaciones particulares de climatización”.

2. El patio de luces

Ocultar el motor en el patio de luces evita el impacto visual. Eso sí, hay que cuidar que no moleste a los vecinos con ruido o calor excesivos.

3. La fachada (última opción)

Solo cuando no hay alternativa. Se admiten varias situaciones siempre que se respeten las condiciones de la Ordenanza:

Sobre la losa del balcón, siempre que:

• Quede por detrás de la barandilla y por debajo de su límite superior.
• No dañe la fachada y se separe de ella.
• No haya conductos vistos por la fachada.

En el interior, por detrás de la carpintería, siempre que:

• Forme parte de un proyecto de integración que respete la composición original de la fachada.
• No se varíe la composición de las ventanas ni los materiales originales, sin dañar carpinterías ni protecciones solares.
• El aparato quede oculto y las instalaciones pasen por el interior del edificio.

En plantas bajas: No se admite sobre la fachada, los alféizares ni por delante de la carpintería. Los porches y espacios privados de uso público tienen la misma consideración que cualquier otro espacio visible desde la calle.

Ruido e inmisiones entre vecinos

¿Qué dice la normativa sobre el ruido del aire acondicionado?

El artículo 546-14 del Código Civil Catalán introduce el concepto legal de inmisión, definido como la “molestia causada por el propietario de un inmueble vecino al ejercer las facultades de uso y disfrute derivadas de su derecho de propiedad”.

Consejo Housfy:

La solución habitual es que el vecino reduzca la potencia de su aire acondicionado. Dado que en verano resulta vital, conviene cierta flexibilidad. Si el diálogo no avanza, consulta con el Administrador de Fincas para que actúe como mediador.

¿Qué hacer ante la inmisión causada por el aire acondicionado?

La actuación depende de la intensidad de la molestia:

• Si la inmisión es leve o no sustancial, los propietarios deben tolerarla. En ese caso, lo recomendable es exponer el problema al vecino y dialogar.
• Si produce perjuicios sustanciales, la ley obliga a tolerarla únicamente cuando es consecuencia del uso normal de la finca vecina y hacerla cesar supondría un gasto desproporcionado.
• Si las inmisiones sustanciales provienen de instalaciones autorizadas administrativamente, el propietario afectado puede requerir la adopción de las medidas técnicamente posibles y económicamente razonables para evitar el daño.

¿Cuál es la distancia mínima respecto del aire acondicionado del vecino?

No existe ninguna distancia mínima establecida. La Ordenanza de Usos del Paisaje Urbano se centra en otros aspectos:

• Impedir el impacto visual de la instalación.
• Asegurar el cuidado de la fachada.
• Dejar claro que la azotea es el lugar donde emplazarlo.

Además, según el documento “Criterios de colocación de los aires acondicionados en la ciudad de Barcelona”, instalar el aparato en el balcón de la comunidad no debe ser la opción prioritaria.

¿Qué hacer si un vecino pone aire acondicionado sin permiso?

Cuando un vecino instala un aparato sin autorización, conviene ir aumentando gradualmente las medidas hasta lograr que lo retire o legalice. Estos son los pasos, en orden:

1. Fase amistosa

A menudo el vecino desconoce la normativa y ha contratado a una empresa instaladora que ha colocado el motor sin estudiarla. Conviene informarle, con tono sereno y en términos comprensibles, del contenido de la Ordenanza y de los Estatutos, y pedirle que reubique o retire el aparato.

2. Requerimiento por burofax

Si el diálogo no funciona, el presidente de la comunidad (o el administrador de fincas en su nombre) debe enviar un burofax con acuse de recibo al propietario. En él se requiere formalmente la retirada o modificación de la instalación en un plazo determinado (por ejemplo, 15 días), indicando qué norma incumple.

3. Denuncia ante el Ayuntamiento

Si el vecino no responde al burofax dentro del plazo, cualquier vecino perjudicado puede denunciar la instalación al Consistorio por incumplir la Ordenanza de Usos del Paisaje Urbano. La denuncia puede tener este recorrido:

• Un inspector municipal visitará la finca y, si constata la infracción, el Ayuntamiento abrirá un expediente sancionador.
• Se impondrá una multa al propietario y se le obligará a retirar o legalizar el aparato bajo amenaza de sanciones económicas.

4. Vía judicial: La acción de cesación

Si el aparato sigue sin retirarse ni recolocarse, cabe acudir a un juez para que decrete la acción de cesación, conforme al artículo 553-40 del Código Civil Catalán:

• El art. 553-40.1 establece que los propietarios y ocupantes no pueden realizar, ni en los elementos privativos ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad.
• El art. 553-40.2 permite a la presidencia de la comunidad —por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios— ejercer la acción de cesación. Presentada la demanda, acompañada del requerimiento y del certificado del acuerdo de la Junta, la autoridad judicial puede adoptar medidas cautelares, incluida la cesación inmediata de la actividad prohibida.