Para saber quién paga una filtración de agua en el techo, hay que identificar el origen de la gotera:
- Si viene de un elemento privativo, como una instalación del piso de arriba, paga el propietario de ese piso o su seguro.
- Si viene de un elemento común del edificio, paga la comunidad de propietarios.
Elementos privativos y comunes: la clave para saber quién paga
El artículo 396 del Código Civil distingue entre los elementos de uso exclusivo de cada propietario y los que pertenecen a todos.
| Preguntas frecuentes | Elemento privativo | Elemento común |
|---|---|---|
| Qué es | Espacio de propiedad exclusiva de cada titular, delimitado y de uso independiente. | Elementos, servicios y estructuras necesarios para el uso y disfrute del edificio. Pertenecen a todos los propietarios en copropiedad. |
| Quién se encarga del mantenimiento | Cada propietario. | La comunidad de propietarios. |
| Cómo se pagan las reparaciones | Las paga el propietario o su seguro de hogar. | Con las cuotas ordinarias o con derramas extraordinarias. |
| Ejemplos habituales | • Tuberías de la vivienda a partir de la llave de paso • Grifos mal cerrados o en mal estado • Fregaderos, lavabos y sanitarios • Electrodomésticos (lavadora, lavavajillas) • Juntas de silicona de la ducha o la bañera | • Tejados y cubiertas • Bajantes generales y tuberías comunitarias • Fachadas y patios de luces • Canalones y bajantes pluviales |
- Nota importante: Una terraza que hace de cubierta del edificio suele ser un elemento común, aunque solo la use un vecino. Normalmente la comunidad paga la impermeabilización y la estructura, y el vecino que la usa paga el mantenimiento ordinario y los daños por mal uso. Para casos concretos, consulta los estatutos y el título constitutivo.
Filtración en el techo: ¿paga el vecino o la comunidad?
Quién paga depende de la causa. Un perito de seguros o un fontanero cualificado debe inspeccionar el origen de la filtración para determinar de quién es la responsabilidad.
| Situación | Quién paga |
|---|---|
| La filtración viene de una instalación privativa del piso de arriba | El propietario de ese piso o su seguro de responsabilidad civil. La ley le obliga a mantener en buen estado su vivienda y sus instalaciones, y a reparar los daños que cause por su descuido (art. 9.1.b LPH). |
| El piso de arriba está alquilado | Por regla general, el propietario, como titular de la vivienda y de sus instalaciones. El inquilino paga si se demuestra que actuó con negligencia, por ejemplo si dejó un grifo abierto o conectó mal la lavadora. |
| La filtración viene de un elemento común (bajantes generales, cubiertas, azoteas o fachadas) | La comunidad de propietarios o su seguro. |
Qué cubre el seguro si cae agua del techo
Hay que diferenciar dos tipos de cobertura:
- Seguro privado (hogar o comunidad): cubre los riesgos ordinarios, como fugas, roturas de tuberías o filtraciones.
- Consorcio de Compensación de Seguros: solo cubre riesgos extraordinarios, como inundaciones extraordinarias, terremotos, erupciones volcánicas, tempestades ciclónicas atípicas o daños por terrorismo. No se contrata aparte: solo indemniza si tienes una póliza en vigor, porque se financia con un recargo incluido en los seguros privados.
Para los riesgos ordinarios, recomendamos que el seguro cubra estos costes:
- Localización de la fuga: encontrar el punto exacto donde se origina.
- Reparación de la avería: arreglar las tuberías o conducciones dañadas.
- Daños por agua: reparar el techo, la pintura y los demás bienes afectados.
- Responsabilidad civil: pagar los daños que tu vivienda cause a los vecinos.
Tener un buen seguro es imprescindible, pero también vale la pena prevenir o mitigar una humedad en casa.
Obligación de conservar el edificio: Código Civil de Cataluña y Ley de Propiedad Horizontal
Hacer las obras de conservación necesarias para evitar filtraciones es una obligación legal de la comunidad. En Cataluña se aplica el Libro V del Código Civil de Cataluña (CCCat). En el resto de España se aplica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Código Civil de Cataluña, artículo 553-44
«La comunidad ha de conservar los elementos comunes del inmueble, de manera que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad necesarias o exigibles según la normativa vigente, y ha de mantener en funcionamiento correcto los servicios y las instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias».
Ley de Propiedad Horizontal, artículo 10.1
«Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas por los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes (…)».
Pasos para reclamar por una gotera del piso de arriba
- Documenta los daños. Haz fotos y vídeos de la gotera y de los daños, con la fecha visible.
- Avisa al vecino causante. Díselo en persona o por escrito. Muchas veces basta con que cierre la llave de paso o el grifo que ha quedado abierto.
- Comunica el siniestro a tu aseguradora. Tienes un plazo máximo de siete días desde que lo descubres, salvo que tu póliza te dé más tiempo (art. 16 de la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro). Si avisas tarde, la aseguradora puede reclamarte los perjuicios que le cause el retraso.
- Pide un peritaje para identificar el origen. Un perito o un fontanero cualificado debe determinar si el daño viene de un elemento privativo o de uno común.
- Informa a la presidencia y al administrador de fincas. Así se puede activar el seguro de la comunidad, si la causa es un elemento común, y pedir la mediación del administrador.
- Reclama formalmente la reparación. Si el vecino no asume su responsabilidad o no deja entrar al perito o a quien deba hacer la reparación, envíale un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. En él, detalla los daños y exige la reparación inmediata.
- Acude a la vía judicial. Si el causante sigue negándose, puedes presentar una demanda civil para exigir la reparación y una indemnización por los daños y perjuicios.
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