Per saber qui paga una filtració d’aigua al sostre, cal identificar l’origen de la gotera:
- Si ve d’un element privatiu, com una instal·lació del pis de dalt, paga el propietari d’aquest pis o la seva assegurança.
- Si ve d’un element comú de l’edifici, paga la comunitat de propietaris.
Elements privatius i comuns: la clau per saber qui paga
L’article 396 del Codi Civil distingeix entre els elements d’ús exclusiu de cada propietari i els que pertanyen a tots.
| Preguntes freqüents | Element privatiu | Element comú |
|---|---|---|
| Què és | Espai de propietat exclusiva de cada titular, delimitat i d’ús independent. | Elements, serveis i estructures necessaris per a l’ús i el gaudi de l’edifici. Pertanyen a tots els propietaris en copropietat. |
| Qui s’encarrega del manteniment | Cada propietari. | La comunitat de propietaris. |
| Com es paguen les reparacions | Les paga el propietari o la seva assegurança de la llar. | Amb les quotes ordinàries o amb derrames extraordinàries. |
| Exemples habituals | • Canonades de l’habitatge a partir de la clau de pas • Aixetes mal tancades o en mal estat • Aigüeres, lavabos i sanitaris • Electrodomèstics (rentadora, rentaplats) • Juntes de silicona de la dutxa o la banyera | • Teulades i cobertes • Baixants generals i canonades comunitàries • Façanes i celoberts • Canals i baixants pluvials |
Compte amb les terrasses: una terrassa que fa de coberta de l’edifici sol ser un element comú, encara que només la faci servir un veí. Normalment la comunitat paga la impermeabilització i l’estructura, i el veí que la fa servir paga el manteniment ordinari i els danys per mal ús. Per a casos concrets, consulta els estatuts i el títol constitutiu.
Filtració al sostre: paga el veí o la comunitat?
Qui paga depèn de la causa. Un perit d’assegurances o un lampista qualificat ha d’inspeccionar l’origen de la filtració per determinar de qui és la responsabilitat.
| Situació | Qui paga |
|---|---|
| La filtració ve d’una instal·lació privativa del pis de dalt | El propietari d’aquest pis o la seva assegurança de responsabilitat civil. La llei l’obliga a mantenir en bon estat el seu habitatge i les seves instal·lacions, i a reparar els danys que causi per descuit (art. 9.1.b LPH). |
| El pis de dalt està llogat | Per regla general, el propietari, com a titular de l’habitatge i de les seves instal·lacions. El llogater paga si es demostra que va actuar amb negligència, per exemple si va deixar una aixeta oberta o va connectar malament la rentadora. |
| La filtració ve d’un element comú (baixants generals, cobertes, terrats o façanes) | La comunitat de propietaris o la seva assegurança. |
Què cobreix l’assegurança si cau aigua del sostre
Cal diferenciar dos tipus de cobertura:
- Assegurança privada (de la llar o de la comunitat): cobreix els riscos ordinaris, com fuites, trencaments de canonades o filtracions.
- Consorci de Compensació d’Assegurances: només cobreix riscos extraordinaris, com inundacions extraordinàries, terratrèmols, erupcions volcàniques, tempestes ciclòniques atípiques o danys per terrorisme. No es contracta a part: només indemnitza si tens una pòlissa en vigor, perquè es finança amb un recàrrec inclòs a les assegurances privades.
Per als riscos ordinaris, recomanem que l’assegurança cobreixi aquests costos:
- Localització de la fuita: trobar el punt exacte on s’origina.
- Reparació de l’avaria: arreglar les canonades o conduccions malmeses.
- Danys per aigua: reparar el sostre, la pintura i els altres béns afectats.
- Responsabilitat civil: pagar els danys que el teu habitatge causi als veïns.
Tenir una bona assegurança és imprescindible, però també val la pena prevenir o mitigar una humitat a casa.
Obligació de conservar l’edifici: Codi Civil de Catalunya i Llei de Propietat Horitzontal
Fer les obres de conservació necessàries per evitar filtracions és una obligació legal de la comunitat. A Catalunya s’aplica el Llibre V del Codi Civil de Catalunya (CCCat). A la resta d’Espanya s’aplica la Llei de Propietat Horitzontal (LPH).
Codi Civil de Catalunya, article 553-44
«La comunitat ha de conservar els elements comuns de l’immoble, de manera que compleixi les condicions estructurals, d’habitabilitat, d’accessibilitat, d’estanquitat i de seguretat necessàries o exigibles d’acord amb la normativa vigent, i ha de mantenir en funcionament correcte els serveis i les instal·lacions. Els propietaris han d’assumir les obres de conservació i reparació necessàries».
Llei de Propietat Horitzontal, article 10.1
«Tindran caràcter obligatori i no requeriran acord previ de la Junta de Propietaris, impliquin o no modificació del títol constitutiu o dels estatuts, i vinguin imposades per les administracions públiques o sol·licitades pels propietaris, les actuacions següents:
a) Els treballs i les obres que siguin necessaris per al manteniment adequat i el compliment del deure de conservació de l’immoble i dels seus serveis i instal·lacions comuns (…)».
Passos per reclamar per una gotera del pis de dalt
- Documenta els danys. Fes fotos i vídeos de la gotera i dels danys, amb la data visible.
- Avisa el veí causant. Digues-li en persona o per escrit. Moltes vegades n’hi ha prou que tanqui la clau de pas o l’aixeta que ha quedat oberta.
- Comunica el sinistre a la teva asseguradora. Tens un termini màxim de set dies des que el descobreixes, tret que la pòlissa et doni més temps (art. 16 de la Llei 50/1980, de contracte d’assegurança). Si avises tard, l’asseguradora et pot reclamar els perjudicis que li causi el retard.
- Demana un peritatge per identificar l’origen. Un perit o un lampista qualificat ha de determinar si el dany ve d’un element privatiu o d’un de comú.
- Informa la presidència i l’administrador de finques. Així es pot activar l’assegurança de la comunitat, si la causa és un element comú, i demanar la mediació de l’administrador.
- Reclama formalment la reparació. Si el veí no assumeix la seva responsabilitat o no deixa entrar el perit o qui hagi de fer la reparació, envia-li un burofax amb certificació de contingut i justificant de recepció. Detalla-hi els danys i exigeix-ne la reparació immediata.
- Recorre a la via judicial. Si el causant continua negant-se, pots presentar una demanda civil per exigir la reparació i una indemnització pels danys i perjudicis.
A Grup Housfy t’acompanyem en la gestió del teu immoble per resoldre qualsevol sinistre amb la màxima rapidesa.