Alquilar una vivienda puede convertirse en una buena fuente de ingresos, pero también implica ciertas responsabilidades. El contrato de alquiler es la herramienta legal que establece las reglas, y redactarlo correctamente puede ahorrarle muchos problemas más adelante.

En este artículo le contamos todo lo que debe tener en cuenta sobre el contrato de alquiler si es propietario: desde las cláusulas que no pueden faltar hasta los errores más habituales que conviene evitar.

¿En qué consiste un contrato de alquiler y por qué debe prestarle atención?

El contrato de arrendamiento –mejor conocido como contrato de alquiler– es un acuerdo legal que establece las condiciones bajo las cuales una persona cede el uso de una vivienda a otra, a cambio de una renta. Este documento delimita claramente los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario. En él se especifican aspectos esenciales como:

• El importe mensual del alquiler y la modalidad de pago.
• El plazo de duración del contrato y las posibles prórrogas.
• Las normas de uso de la vivienda arrendada.
• Las responsabilidades asignadas a cada parte (reparaciones, servicios, conservación, etc.).

Este tipo de contrato se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Luego cada comunidad autónoma puede tener algunas legislaciones autonómicas, como el índice de referencia del precio del alquiler en Catalunya, que puede condicionar el importe de la renta pactada.

Aspectos clave del contrato de alquiler de vivienda

Duración del contrato de alquiler

De acuerdo con la legislación vigente, la duración mínima de un contrato de arrendamiento es de cinco años si usted actúa como persona física, o de siete si lo hace como persona jurídica. Transcurrido ese periodo, y salvo que alguna de las partes manifieste lo contrario, el contrato se prorroga automáticamente de forma anual hasta un máximo de tres años adicionales.

Es recomendable dejar claramente especificadas las fechas de inicio y fin del contrato, así como cualquier condición especial relativa a su posible resolución anticipada.

Precio del alquiler

El precio del arrendamiento puede estar condicionado tanto estatal como autonómicamente. Desde el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) hasta el índice de referencia de precios del alquiler en Catalunya. Si la vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado y se cumplen ciertos requisitos, el importe deberá ajustarse a dicho índice.

Como arrendador, le conviene consultar el valor de referencia aplicable, recopilar la documentación necesaria (como la cédula de habitabilidad o el contrato anterior) y, en caso de dudas, contar con asesoramiento jurídico especializado antes de fijar el precio del alquiler.

Reparto de gastos y responsabilidades

Una de las cuestiones que genera más dudas entre los propietarios es la distribución de los gastos. Por norma general, el inquilino debe asumir el coste de los suministros (agua, luz, gas, internet) y realizar las pequeñas reparaciones derivadas del uso habitual de la vivienda.

Usted, como propietario, debe encargarse de las reparaciones estructurales, del mantenimiento de los electrodomésticos si la vivienda se alquila amueblada, y de los gastos de comunidad, salvo que en el contrato se pacte lo contrario por escrito.

Es fundamental que todas estas condiciones queden reflejadas de forma precisa en el contrato para evitar malentendidos o conflictos posteriores.

Errores habituales en contratos de alquiler (y cómo prevenirlos)

No incluir un inventario detallado

Si la vivienda se alquila amueblada, es esencial adjuntar un inventario completo de todos los muebles, electrodomésticos y equipamiento, incluyendo su estado de conservación. Este documento servirá como referencia en caso de desperfectos o pérdidas al finalizar el contrato.

Utilizar plantillas genéricas sin adaptarlas

Cada inmueble tiene sus particularidades. Emplear un modelo estándar sin adaptarlo a su vivienda puede dejar sin regular aspectos clave como el uso de zonas comunes, la aceptación de mascotas o normas internas del edificio. Siempre es recomendable revisar el texto y personalizarlo según las características de la propiedad.

No registrar el contrato de alquiler ni depositar la fianza

En Catalunya, está legalmente obligado a registrar el contrato de alquiler y a ingresar la fianza correspondiente en el INCASÒL (Institut Català del Sòl). Omitir este paso puede acarrear sanciones administrativas y complicar gestiones futuras, como una reclamación judicial o una actualización del contrato.

Recomendaciones para propietarios: convierta el contrato en su mayor respaldo

Disponer de un contrato bien redactado no solo protege sus intereses legales, sino que también contribuye a generar una relación de confianza y estabilidad con el inquilino. Para lograrlo, es fundamental que el contrato esté siempre por escrito y firmado por ambas partes, que incluya cláusulas específicas para prever posibles conflictos y que se revise o actualice si se producen cambios relevantes en el mercado o en las condiciones de uso de la vivienda. En caso de duda, contar con asesoramiento profesional es la mejor decisión.