Determinar la rendibilitat del lloguer d’un immoble exigeix valorar no sols el preu de l’immoble, sinó també l’entorn que l’envolta. Encara que es compti amb un habitatge òptim, la rendibilitat pot veure’s minvada per factors que escapen al control del propietari.
Què s’entén per rendibilitat en el context del lloguer?
La rendibilitat anual es calcula prenent com a base el percentatge que representen els ingressos generats pel lloguer en relació al valor de mercat de l’habitatge. Aquest càlcul inicial —conegut com a rendibilitat bruta— és simplement un punt de partida. Per a obtenir una visió realista, és necessari considerar també les despeses associades, temps del pis buit, morositat, impostos i, crucialment, les variables externes.
Factors externs clau
- Preu mitjà del lloguer en l’àrea
És essencial distingir entre els preus anunciats i els preus realment pactats. Un error freqüent és fixar el preu sol amb base en portals en línia, sense considerar si els habitatges es lloguen efectivament. Quants més mesos passi buida l’habitatge, major serà l’impacte negatiu en la rendibilitat. - Demanda d’inquilins en la zona
El context geogràfic és determinant. En grans ciutats, la rotació pot ser ràpida i oferir garanties de solvència, mentre que en àrees rurals o menys demandades poden prolongar-se els períodes desocupats, afectant significativament els ingressos. - Regulació vigent i limitacions legals
Les restriccions sobre preus, durada del contracte i repartiment de despeses tenen un impacte directe en la rendibilitat neta. En zones amb regulació de preus, els propietaris poden trobar-se amb limitacions per a ajustar les rendes, la qual cosa estreta els marges. - Fiscalitat: impostos i beneficis
La tributació en IRPF, les deduccions aplicables i els incentius fiscals derivats de reformes influeixen directament en el rendiment net de l’immoble. Una gestió fiscal eficient pot suposar un estalvi substancial . - Perfil de l’inquilí
No és el mateix un inquilí amb bona capacitat financera que algú amb historial inestable. A vegades, és preferible acceptar una renda lleugerament inferior si això garanteix contractes seriosos, estabilitat i compliment de pagaments. - Condicions econòmiques generals
Variables macroeconòmiques com a inflació, tipus d’interès, taxa de desocupació i poder adquisitiu condicionen el mercat de lloguer. Un entorn amb tipus d’interès alts pot afavorir la demanda de lloguer enfront de la compra, mentre que escenaris de crisi econòmica tendeixen a reduir-la .
Com calcular la rendibilitat neta de manera professional?
- Estimar ingressos bruts anuals derivat del lloguer.
- Restar totes les despeses —IBI, comunitat, assegurances, reparacions, gestió, períodes de vacant, impostos…—.
- Dividir el resultat entre el valor de mercat de l’habitatge.
- Multiplicar per 100 per a obtenir un percentatge.