Si estás alquilando una vivienda o estás pensando en hacerlo, probablemente te preocupe su rentabilidad. Ahora, con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), se busca mejorar la transparencia de los contratos de alquiler y evitar usar el IPC después de una etapa de inestabilidad y grandes crecidas. Te explicamos qué es el IRAV, cómo afecta a la rentabilidad de tu alquiler y qué aspectos debes tener en cuenta si eres propietario de una vivienda que quieres alquilar.
¿Qué es el IRAV?
El IRAV es un indicador creado por el Ministerio de Vivienda para ofrecer una referencia oficial sobre los precios de alquiler tras un periodo de inestabilidad inflacionaria en el país, que hizo que los precios subieran mucho. Este índice se hace obligatorio para todos aquellos contratos que fueran firmados después del 26 de mayo de 2023, momento que entro en vigor la Ley de Vivienda.
Aunque quiere desbancarse de los vaivenes del IPC, este índice lo sigue utilizando para conseguir el resultado final. El IRAV acaba siendo el valor mínimo entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual del IPC subyacente y las tasas de variación anual media ajustada del IPC y el IPC subyacente.
¿Cómo calculo la rentabilidad del alquiler con el IRAV de referencia?
El IRAV es un índice que se actualiza mensualmente. La primera aparición la tuvo en noviembre de 2024. Si, por ejemplo, tomáramos el ejemplo de IRAV de marzo de 2025, que fue del 1,98%, no podríamos subir la mensualidad del alquiler más de ese porcentaje. Esto antes se hacía con el IPC.
Existen 4 pasos para calcular el aumento máximo del precio del alquiler, son los siguientes:
- Recoge la cifra de las mensualidades de tu alquiler actual. Si hablamos de nuevo contrato, puedes usar el de un contrato anterior.
- Convierte en decimal el porcentaje del IRAV: máximo 0,0198 (1,98%)
- Multiplica por el precio del alquiler que has usado de referencia.
- Suma el resultado al precio de alquiler de referencia.
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ofrece una calculadora online para poder darte a conocer el precio máximo de actualización del alquiler, haciéndote el cálculo por ti para que no cunda el pánico si a ti no te salen.
¿Cómo afecta el IRAV al arrendador?
El IRAV nos introduce un sistema más equitativo y transparente para actualizar alquileres. El propietario obtiene una herramienta clara y objetiva para ajustar los precios de manera oficial, minimizando posibles conflictos, ya que el cálculo se realiza a partir de un indicador regulado por ley. No obstante, es importante tener en cuenta que puede impactar sobre la rentabilidad de la propiedad en algunas zonas.
Es esencial destacar que, para todos aquellos contratos anteriores al 25 de mayo de 2023, fecha en la que comenzó a aplicarse la Ley de Vivienda, los ajustes seguirán estando sujetos al IPC o al Índice de Garantía de Competitividad. En cambio, los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 estarán sujetos únicamente al IRAV.
Con un IPC del 2,2% y un IRAV del 1,98%, los propietarios se encuentran con una limitación en el aumento de sus rentas, lo que reduce el impacto de las subidas de precios sobre sus ingresos. Para facilitar este proceso, hoy en día existen herramientas como las calculadoras de rentabilidad, que permiten a los propietarios obtener un cálculo de rentabilidad de forma sencilla y rápida, mejorando la toma de decisiones en la gestión de sus arrendamientos.
¿Qué consecuencias tiene el inquilino?
El poder conocer el aumento posible de tu alquiler te brinda un mayor control sobre los gastos mensuales en la vivienda, aumentando la transparencia y la previsibilidad. Sin embargo, el objetivo del nuevo índice va más allá de esto. Se busca proteger al inquilino de futuras subidas desmedidas de los precios, evitando que su poder adquisitivo se vea comprometido.
Con un IRAV del 1,98% en marzo de 2025, ese será el porcentaje de incremento máximo que podría aplicarse a tu renta en mayo de 2025. Con esto, se puede tener más claro cómo tener alquilada la vivienda.