El alquiler de una habitación en la vivienda habitual se considera, a efectos fiscales, como un rendimiento del capital inmobiliario. Debes tributar por el alquiler de habitaciones en el IRPF: no hacerlo conlleva una sanción que puede alcanzar el 150 % del importe defraudado.
¿Cuáles son las consecuencias prácticas del último cambio legal en el arriendo? La no convalidación del Decreto Ley 8/2026 el 28 de abril de 2026.
La Ley 35/2006 del IRPF ampara la tributación del alquiler de habitaciones
| Referencia Legal | Texto de la Ley |
| Artículo 22.1 de la Ley del IRPF | «Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos». |
¿En qué casillas declara el propietario el alquiler de habitaciones?
La tributación del alquiler de habitaciones debe efectuarse principalmente entre la casilla 102 y la 106.
Más en general, en la Declaración de la Renta 2026, es de la 102 a la 154, donde se declaran todos los importes relacionados con el capital inmobiliario.
| Número y título de casilla | ¿Qué reflejar en ella? |
| 102: «Ingresos íntegros computables» | El total bruto obtenido por el arrendamiento incluyendo los gastos deducibles. |
| 103: «Gastos pendientes de deducir de los ejercicios» | Gastos de inmuebles que no se pudieron deducir completamente en años anteriores. |
| 104: «Gastos pendientes de ejercicios anteriores aplicados» | Conectada a la 103, permite ponerse al día con deducciones pasadas. |
| 105: «Intereses y gastos de financiación» | Intereses de un préstamo hipotecario ligado al inmueble arrendado. |
| 110: «Gastos de formalización del contrato» | Cantidades derivadas de la formalización (honorarios de inmobiliarias o notarios). |
| 111: «Importe de defensa jurídica» | Eventuales gastos legales relacionados con el inmueble. |
¿Qué impuestos debe abonar el inquilino de una habitación?
A diferencia del propietario, el inquilino no debe pagar impuestos por el alquiler de una habitación. Al tratarse de un gasto y no de un ingreso, no tributa en el IRPF. De hecho, si la habitación es su vivienda habitual, el inquilino tiene derecho a aplicarse diversas deducciones autonómicas para reducir su cuota, ya que desde 2015 no existe la desgravación estatal.
Por ejemplo, en Cataluña, pueden desgravar el alquiler los inquilinos que cumplan alguno de estos requisitos:
- Ser menor de 32 años.
- Estar en situación de desempleo.
- Poseer el certificado de discapacidad (grado igual o superior al 65 %).
- Ser viudo/a o tener 65 años o más.
¿Lleva IVA el alquiler de habitaciones? Tributación y excepciones
En principio no; el alquiler está exento de IVA siempre que se destine exclusivamente a vivienda habitual. No obstante, el propietario deberá aplicar un IVA del 10 % si ofrece servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, lavado de ropa o restauración).
Reducción del 60% por el alquiler de habitaciones: Requisitos del beneficio fiscal
Para beneficiarse de la reducción del 60 % sobre el rendimiento neto, el arrendamiento debe cumplir las condiciones de vivienda habitual detalladas aquí:
| Requisito | Explicación técnica | ¿Cuándo es indispensable? |
| Vivienda habitual | El inquilino debe residir de forma permanente; es la condición clave. | Siempre |
| Empadronarse | Prueba fehaciente de residencia permanente y no de uso temporal. | Siempre |
| Uso de temporada | Alquileres vacacionales o de estudios no dan derecho a reducción. | Nunca |
| Contrato escrito | Esencial para que ambas partes justifiquen el beneficio fiscal. | Siempre |
| Suministros | El propietario deduce gastos en la parte proporcional a la habitación. | Siempre |
| Ley 12/2023 | Para nuevos contratos (a partir de 2024), la reducción base es del 50 % pero puede llegar al 90% cuando se alquile a jóvenes en zonas tensionadas. | Según contrato |
Alquiler de habitaciones: Código Civil vs. LAU
La diferencia principal ya, familiar al lector, es si la habitación es tu vivienda permanente o si la estancia es de uso temporal.
| Característica | Alquiler bajo la LAU (Vivienda habitual) [Ver Nota 1] | Alquiler bajo Código Civil (Temporal) [Ver Nota 2] |
| Duración | Prórrogas obligatorias hasta 5 años (7 si es empresa). | Duración exacta pactada. Sin prórrogas legales. |
| Desahucio | Proceso más lento por las protecciones sociales de la vivienda. | Método más ágil al finalizar el plazo estipulado. |
| Derecho de tanteo | El inquilino tiene preferencia de compra si se vende la casa. | No existe derecho de adquisición preferente. |
| Fianza | Obligatoria de 1 mes con depósito en organismo oficial. | Según pacto entre las partes (habitualmente 1 mes). |
| Control de precios | Aplicable en zonas tensionadas según la CCAA. | No se aplican los límites de precios de alquiler. |
¿Es legal que el inquilino subarriende una habitación?
El subarriendo es legal según el Art. 8.2 de la LAU, siempre que se cumplan estos pasos:
- Revisión de contrato: El contrato original no debe prohibir expresamente el subarriendo.
- Consentimiento escrito: Es obligatorio el permiso previo y por escrito del propietario.
- Límite de la renta: El precio cobrado no puede ser superior a la renta total que paga el inquilino.
- Contrato de subarriendo: Debe formalizarse por escrito y se extingue con el contrato principal.
En esta guía, Grupo Housfy ha analizado la tributación del alquiler de habitaciones y los derechos legales de propietario e inquilino.
Notas legales de referencia
- Nota 1: Alquiler bajo la LAU (Vivienda habitual)
Este régimen se fundamenta en el Artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que define el arrendamiento de vivienda como aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Su regulación es imperativa según el Artículo 4.2 de la LAU, lo que otorga al inquilino los derechos y prórrogas recogidos en el Título II de dicha ley. - Nota 2: Alquiler bajo Código Civil (Temporal / Por temporada)
Este supuesto se rige por el Artículo 3 de la LAU, que clasifica el alquiler de temporada como un arrendamiento para «uso distinto del de vivienda». Según el Artículo 4.3 de la LAU, estos contratos se rigen primordialmente por la voluntad de las partes y, en su defecto, por los Artículos 1542 a 1582 del Código Civil. - Nota 3: Especificación del Arrendamiento de Cosas
Para estancias que no comprenden la vivienda íntegra o carecen de vocación de permanencia, el Artículo 1543 del Código Civil es la norma supletoria fundamental, definiendo el contrato como aquel donde una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.