ni el ejercicio individual de la Presidencia ni tampoco la iniciativa colegiada de la Junta<\/strong> pueden delegarse.<\/p>\n\n\n\nDe cara a supuestos como el que hoy veremos, el incumplimiento acuerdo de la Junta, es imprescindible que vuestra comunidad tambi\u00e9n\u00a0cuente con abogado.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
Para contratar administrador y abogado hace falta mayor\u00eda simple de votos y cuotas de participaci\u00f3n1<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n
Las cinco fases para convertir un acuerdo de la Junta en impecable
<\/h3>\n\n\n\n
En una convocatoria ordinaria o una extraordinaria hay cinco fases que convierten en impecable el acuerdo adoptado:<\/p>\n\n\n\n
\n- Convocar la Junta adecuadamente.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
\n- Informando de su celebraci\u00f3n por todos los medios posibles<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
- Con la antelaci\u00f3n que corresponde: Ocho d\u00edas en el caso de las encomenderas y un m\u00ednimo de tres en las extraordinarias<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
- Haciendo constar en la convocatoria: Fecha, hora, lugar, orden del d\u00eda, advertencia sobre el valor del voto de los ausentes y listado de los propietarios deudores<\/strong>. Los arrendadores en esta situaci\u00f3n, a menos que, cuando empiece la Junta, consignen los pagos atrasados, no tienen derecho a voto.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
2. Revisar, ex-ante<\/em>, la legalidad del acuerdo que quer\u00e1is votar. Este nunca debe:<\/p>\n\n\n\n
Vulnerar la Ley<\/strong>.
Contradecir los Estatutos de la Comunidad<\/strong>.
Violar el Reglamento Interno<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n 3. Supervisar, ex-ante<\/em>, que el acuerdo que quer\u00e1is votar no sea manifiestamente arbitrario<\/strong>: Ni puede estar concebido para perjudicar a un propietario, ni para beneficiar otros de forma indebida.<\/p>\n\n\n\n4. Lograr el\u00a0cu\u00f3rum<\/strong>, adem\u00e1s de la\u00a0mayor\u00eda de los votos y cuotas de participaci\u00f3n\u00a0requerida en cada caso por el C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n.<\/p>\n\n\n\n5. Anotar, por parte del Secretario<\/strong>, la aprobaci\u00f3n del acuerdo en el Acta de la Junta<\/strong>. <\/p>\n\n\n\nEs crucial validar los puntos dos y tres. Su incumplimiento legitima para impugnar el acuerdo judicialmente.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfIncumplimiento acuerdo de la Junta c\u00f3mo actuar de acuerdo con el C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n?
<\/h2>\n\n\n\n
Solo una vez exigida la perfecci\u00f3n legal a la Junta podemos fijarnos en propietarios individuales que vulneren el Derecho.<\/p>\n\n\n\n
Lo hacemos respondiendo, de forma m\u00e1s completa que al inicio del texto, \u201cqu\u00e9 podemos hacer ante un incumplimiento acuerdo de la junta?\u201d<\/p>\n\n\n\n
Es en el Art\u00edculo 553-30.4 del C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n<\/strong> donde el legislador establece, sin ninguna vacilaci\u00f3n, que esta conducta tiene graves consecuencias.<\/p>\n\n\n\nLe\u00e1moslo:<\/p>\n\n\n\n
\u201cLos propietarios que, sin causa justificada<\/strong>, se opongan a las actuaciones u obras necesarias y exigidas por la autoridad competente o las demoren responden individualmente<\/strong> de las sanciones que se impongan en v\u00eda administrativa\u201d.<\/p>\n\n\n\nAun as\u00ed, de la literalidad del extracto no se deduce ni:<\/p>\n\n\n\n
\n- C\u00f3mo est\u00e1 legitimada la Comunidad para empezar esta \u201cv\u00eda administrativa\u201d contra el propietario incumplidor.<\/li>\n\n\n\n
- Cu\u00e1l es la autoridad competente para sancionar a esta persona f\u00edsica o jur\u00eddica. <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Nuestra administradora Susana Jord\u00e1n lo aclara:<\/p>\n\n\n\n
\u201cLa Comunidad tiene que demandar judicialmente al propietario incumplidor. Es cierto que los jueces pueden dictar sentencias diferentes, pero, solo una sentencia judicial cerrar\u00e1 el conflicto\u201d. <\/p>\n\n\n\n
Antes de acudir a la justicia hay que convocar expresamente una Junta
<\/h3>\n\n\n\n
En el orden del d\u00eda de la Junta de Propietarios hay de constar el punto: \u201cvotar y aprobar demanda judicial por incumplimiento acuerdo de la Junta\u201d. Para aprobar el inicio de la demanda, hace falta mayor\u00eda simple de votos y cuotas de participaci\u00f3n<\/strong>. Una vez esta se haya obtenido se podr\u00e1 abrir el camino hacia una resoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n\u00bfPodemos denunciar el incumplimiento acuerdo de la Junta a cualquier juzgado?<\/p>\n\n\n\n
No. Hace falta, personarse en el juzgado de primera instancia de la localidad donde est\u00e1 el edificio de vuestra comunidad<\/strong>.<\/p>\n\n\n\nFinalmente, cuando se habla de un juicio es crucial analizar\u00a0qui\u00e9n pagar\u00e1 las costas procesales.<\/p>\n\n\n\n
El caso espec\u00edfico de incumplir acuerdos que implican pagos en la comunidad
<\/h3>\n\n\n\n
La obligaci\u00f3n de pagar tu cuota\u00a0de participaci\u00f3n arraiga en el art\u00edculo 553-4.1 del C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n:<\/p>\n\n\n\n
\u201cTodos los propietarios son titulares mancomunados, tanto de los cr\u00e9ditos constituidos a favor de la comunidad como de las deudas<\/strong> contra\u00eddas v\u00e1lidamente (…)\u201d. <\/p>\n\n\n\nAclarado esto, hay que tener presente qu\u00e9 documentaci\u00f3n hace falta para reclamar el pago de una deuda.<\/p>\n\n\n\n
Lo indica el art\u00edculo 553-47.2:<\/p>\n\n\n\n
(\u2026) \u201cBasta con un certificado (\u2026) emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. En este certificado tienen que constar la existencia de la deuda y su importe, la manifestaci\u00f3n que la deuda es exigible y que se corresponde de manera exacta con las cuentas aprobadas por la junta de propietarios que constan en el libro de actas correspondiente, y el requerimiento de pago hecho al deudor<\/strong>.\u201d<\/p>\n\n\n\n
Art\u00edculo 553-30 del C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n \u201cVinculaci\u00f3n de los acuerdos\u201d<\/h2>\n\n\n\n
Solo podemos hablar de incumplimiento porque, una vez aprobados en Junta, los acuerdos vinculan legalmente<\/strong>. A continuaci\u00f3n analizamos c\u00f3mo el C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n trata este tema.<\/p>\n\n\n\n
C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n art\u00edculo 553-30 puntos primero y tercero: La protecci\u00f3n de la comunidad
<\/h3>\n\n\n\n
Art\u00edculo 533-30.1:<\/p>\n\n\n\n
\u201cLos acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a aquellos disidentes<\/strong>“.<\/p>\n\n\n\nEste primer punto garantiza en la Comunidad que nunca ning\u00fan propietario podr\u00e1 escoger, de entrada, no contribuir<\/strong> a las actuaciones aprobadas legalmente. <\/p>\n\n\n\n
Art\u00edculo 553-30.3:<\/p>\n\n\n\n
Los gastos originados por la supresi\u00f3n de barreras arquitect\u00f3nicas<\/strong> o la instalaci\u00f3n de ascensores y las que hagan falta para garantizar la accesibilidad y la habitabilidad<\/strong> del edificio son a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios (\u2026).<\/p>\n\n\n\nEste tercer ep\u00edgrafe recuerda que hay dos gastos obligatorios. Las que:<\/p>\n\n\n\n
\n- Garantizan a las personas con problemas de movilidad acceder en casa suya.<\/li>\n\n\n\n
- Financian la seguridad estructural del edificio.
<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nC\u00f3digo Civil Catal\u00e1n art\u00edculo 553-30.2: La excepci\u00f3n a favor de los propietarios disidentes
<\/h3>\n\n\n\n
El legislador deja claro que \u201cdisidente\u201d no es el mismo que \u201cincumplidor\u201d. El propietario disidente tiene una argumentaci\u00f3n objetiva, en cambio, el incumplidor est\u00e1 en falso (en palabras del art\u00edculo 553-30.4 \u201csin causa justificada\u201d) .<\/p>\n\n\n\n
En el art\u00edculo 553-30.2 concreta los dos casos para admitir que la disidencia exima de un pago.<\/p>\n\n\n\n
Art\u00edculo 553-30.2:
“No obstante el que establece el apartado 1, los propietarios disidentes no est\u00e1n obligados a satisfacer los gastos originados por las nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes que no sean exigibles de acuerdo con la ley<\/strong> si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte<\/strong> del presupuesto anual vigente de la comunidad.<\/p>\n\n\n\nEsperamos haberos orientado. <\/p>\n\n\n\n
1:<\/sup> Es en el art\u00edculo 553-25 ep\u00edgrafe f) el C\u00f3digo Civil Catal\u00e1n establece que: \u201cSe aprueban por mayor\u00eda simple de propietarios y cuotas los acuerdos que no tengan fijada una mayor\u00eda diferente para adoptarlos\u201d.<\/sup><\/p>\n\n\n\nDel ep\u00edgrafe a) hasta la e) el legislador enumera qu\u00e9 decisiones requieren mayor\u00eda simple de votos y cuotas. Son estas:<\/sup><\/p>\n\n\n\n
\u00bba) La ejecuci\u00f3n de obras u el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitect\u00f3nicas o la instalaci\u00f3n de ascensores, aunque el acuerdo comporte la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten la estructura o la configuraci\u00f3n exterior.<\/sup><\/p>\n\n\n\n\u00bbb) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, la accesibilidad o la seguridad del inmueble, seg\u00fan su naturaleza y caracter\u00edsticas, aunque el acuerdo comporte la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y de los estatutos o afecten la estructura o la configuraci\u00f3n exterior.<\/sup><\/p>\n\n\n\n\u00bbc) La ejecuci\u00f3n de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energ\u00e9tica o h\u00eddrica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medici\u00f3n de los consumos de agua, gas o electricidad, o para la instalaci\u00f3n general de puntos de recarga para veh\u00edculos el\u00e9ctricos, aunque el acuerdo comporte la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo de constituci\u00f3n y de los estatutos.<\/sup><\/p>\n\n\n\n\u00bbd) Las normas del reglamento de r\u00e9gimen interior.<\/sup><\/p>\n\n\n\n\u00bbe) El acuerdo de someter a mediaci\u00f3n cualquier cuesti\u00f3n propia del r\u00e9gimen de la propiedad horizontal.<\/sup><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Cuando se da un incumplimiento acuerdo de la Junta, hay que demandar judicialmente al propietario infractor. Para hacerlo, como veremos m\u00e1s adelante, ser\u00e1 imprescindible convocar una Junta. Hoy tambi\u00e9n podr\u00e1s familiarizarte con llevar la reuni\u00f3n de todos los propietarios. Los dos pasos hacia una Junta de Propietarios impecable Profesionalizar la gesti\u00f3n de la finca Cuando […]<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":349332,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"off","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[23],"tags":[],"class_list":["post-349324","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog"],"yoast_head":"\n
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