Cambio en la Ley hipotecaria: Facilidades para la venta de inmuebles heredados
Fincas Olivares | Cambio en la Ley hipotecaria Facilidades para la venta de inmuebles heredados

El 3 de septiembre de 2021 entró en vigor la derogación del artículo 28 de la ley hipotecaria que facilita la compraventa de inmuebles heredados. Al fin, los herederos de un inmueble pueden realizar la venta de este sin la limitación de un plazo de dos años de espera.

Desde Fincas Olivares hemos realizado este artículo para detallar en qué consistía esta ley y en qué te repercute actualmente si has heredado un inmueble.

 ¿Qué es el artículo 28 de la ley hipotecaria?

Desde 1946, el artículo 28 de la ley hipotecaria impide a los herederos no forzosos inscribir a un nuevo comprador como propietario en viviendas heredadas hasta una vez transcurridos dos años desde la fecha del fallecimiento del titular anterior. Esta ley fue creada con el objetivo de que otros posibles herederos más directos tuvieran tiempo de poder reclamar la vivienda.

¿Quiénes son los herederos NO forzosos?

Los herederos no forzosos hacen referencia a herederos no directos, es decir, amigos, tíos, primos… Los herederos forzosos o directos son las personas con relación directa, lo que incluye una herencia de padres a hijos o viceversa y, una herencia hacia un cónyuge. 

Así pues, el artículo 28 de la ley hipotecaria obliga a estos herederos no forzosos (amigos y/o familiares lejanos) a esperar un plazo de dos años para poder hacer sin ninguna limitación estos trámites sobre la vivienda heredada, por ejemplo, hacer un cambio de nombre en el registro de propiedad.

 Entonces… ¿Qué efectos negativos provoca el artículo 28 de la ley hipotecaria?

El artículo 28 de la ley hipotecaria no prohíbe de forma directa la venta del inmueble, pero sí dificulta su proceso. 

El heredero sí podría poner en venta el inmueble, pero no poder inscribir a una persona nueva como titular de la vivienda en el registro de propiedad crea desconfianza por parte del comprador y, además, obstaculiza la concesión de hipotecas, puesto que ante esta situación los bancos tampoco aceptan estas financiaciones debido a que el comprador no se consideraría el titular actual del inmueble en cuestión.

Estas circunstancias limitan las acciones de compraventa de los inmuebles y las acciones quedan paralizadas creando varios problemas: un vació en el mercado inmobiliario y problemas económicos en la persona heredera.

Mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario se veía afectado ya que existen muchos pisos que son heredados por parte de una persona no directa y, esto, provocaba un perjuicio en la compraventa de inmuebles donde las acciones hacia el inmueble se quedaban paralizadas durante un plazo de dos años y las viviendas permanecían vacías durante ese tiempo.

Persona heredera

En ocasiones, cuando una persona acepta una herencia no tiene todo el conocimiento sobre lo que conlleva aceptarla. De esta manera, los herederos no forzosos que aceptaban la herencia se encontraban con dos cuestiones:

  1. No poder realizar acciones sobre la vivienda en cuestión.
  2. Asumir los costes de la herencia, los impuestos que supone y que seguramente pretende poder pagar vendiendo la vivienda.

En resumen, lo que pretendía ser algo beneficioso durante dos años conllevaba un perjuicio económico para el heredero.

¿Qué supone la derogación de la ley hipotecaria actualmente?

La incorporación de la Ley 8/2021 de reforma de la legislación civil y procesal implica la directa supresión del artículo 28 de la ley hipotecaria. Su derogación que entra en vigor el 3 de septiembre de 2021 ofrece vía libre a aquellas personas que han heredado un inmueble y quieren venderlo sin la necesidad de esperar 2 años para realizar el cambio de nombre. 

Además, la derogación del artículo 28 de la ley hipotecaría entra en vigor con carácter retroactivo permitiendo que todas las personas que hayan heredado una vivienda antes del 3 de septiembre también puedan vender el inmueble, excluyendo a las personas que hayan entrado en un proceso judicial. De esta forma, si tenías planteado alquilar o vender tu vivienda heredada, ya puedes hacerlo sin problemas.

¿Cómo podemos ayudarte desde Fincas Olivares?

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